Najem poslovnega prostora v Ljubljani stane po podatkih GURS okvirno 12 €/m² na mesec (mediana najemnin pisarn za celotno mesto) oziroma okvirno 15 €/m² v centru – k temu pa pridejo obratovalni stroški, kavcija, vezava, oprema, internet in čiščenje, ki jih v oglasih ni. Pisarna s 30 m² torej pomeni okvirno 360–450 € najemnine na mesec, s stroški pa občutno več. Hkrati velja: velik del storitvenih podjetij poslovnega prostora sploh ne potrebuje – potrebuje mizo, sejno sobo in urejen naslov.
V tem članku razčlenimo, kaj v letu 2026 zares plačate, kdaj poslovni prostor potrebujete in kdaj ne ter kako se skupni strošek male pisarne primerja z mizo v coworkingu makerSP_CE ob Tivoliju za 135 € na mesec. To ni pravno ali davčno svetovanje – pred podpisom najemne pogodbe se posvetujte s pravnikom ali računovodjo. Če šele začenjate, preberite tudi vodnik kako začeti podjetje iz nič, podrobneje o pisarnah pa smo pisali v članku najem pisarne v Ljubljani.
Koliko stane najem poslovnega prostora v Ljubljani v letu 2026
Edini uradni vir o najemninah je Geodetska uprava RS (GURS). Po povzetku njenih podatkov (maj 2025, preliminarni podatki za leto 2024) je mediana najemnine pisarn v Ljubljani okvirno 12 €/m² na mesec za celotno mesto in okvirno 15 €/m² v centru. Pomembno je tudi, kaj GURS pove sam: v letnem poročilu o trgu nepremičnin izrecno navaja, da za trg najemnin poslovnih nepremičnin še vedno ni dovolj kakovostnih podatkov. Uradne razčlenitve po Šiški, Bežigradu, Viču ali BTC-ju torej ni, večji ponudniki pa cene razkrijejo šele na povpraševanje.
Kaj okvirne mediane pomenijo v praksi:
- Mali poslovni prostor z 20–30 m²: okvirno 240–450 € na mesec najemnine, odvisno od lokacije in stanja.
- Prostor za majhno ekipo s 40–60 m²: okvirno 480–900 € na mesec najemnine.
- Center proti obrobju: razlika median je okvirno 3 €/m², pri 30 m² torej okvirno 90 € na mesec – v centru pa prištejte še parkiranje, kjer ura v coni 1 stane 1,70 €, mesečni abonma v garažnih hišah LPT za pravne osebe pa 250 €.
Kaj se skriva za ceno na kvadratni meter
Najemnina je začetek računa, ne konec:
- Obratovalni stroški: elektrika, voda, komunala, ogrevanje, čiščenje skupnih prostorov, zavarovanje in nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča (NUSZ) – pogosto zaračunani ločeno od najemnine.
- DDV: goli najem poslovnega prostora je praviloma oproščen DDV, stranki pa se lahko dogovorita za obračun 22 % DDV. Kaj to pomeni za vaš odbitek, preverite z računovodjo.
- Kavcija (varščina): višina je odvisna od najemodajalca; vrne se šele ob izselitvi, če je prostor v dogovorjenem stanju.
- Vezava in odpovedni rok: javno standardiziranih podatkov ni – oboje določa pogodba in vas drži, tudi če se posel obrne drugače.
- Oprema in ureditev: mize, stoli, omare, tiskalnik, morda predelava prostora – enkratni strošek pred prvim delovnim dnem.
- Tekoče drobnarije: internet, telefonija, čiščenje lastnega prostora, alarm, vzdrževanje.
Ilustrativen primer (predpostavke, ne tržni podatki): pisarna s 30 m² pri 400 € najemnine, 150 € mesečnih stroškov in opremi za 2.000 €, razporejeni na dve leti, stane okvirno 630 € na mesec. Če bi najemodajalec zahteval varščino v višini dveh najemnin, na začetku založite še 800 €.
Kdaj poslovni prostor zares potrebujete
- Trgovina ali vsakodnevni sprejem strank: izložba, blagajna, čakalnica.
- Skladišče, delavnica ali laboratorij: zaloga, stroji, vzorci, material.
- Zaposleni na stalnih delovnih mestih: ekipa nad pet ljudi, ki dela z iste lokacije ves dan.
- Posebna oprema ali stroga zaupnost: strežniška oprema ali občutljivi pogovori za zaprtimi vrati ves dan.
- Dejavnosti s predpisanimi prostorskimi pogoji (na primer živilske ali zdravstvene) – zahteve preverite pri pristojni zbornici oziroma inšpekciji.
V teh primerih je poslovni prostor pogoj za poslovanje in vprašanje ni “ali”, ampak “kje in za koliko”.
Kdaj ga ne potrebujete: storitve, svetovanje, IT, marketing, prevajanje
Svetovalec, razvijalec, oblikovalka, marketinški dvojec, prevajalka, računovodja v začetni fazi: vsi delajo za računalnikom, stranke srečajo nekajkrat na mesec, njihov “poslovni prostor” pa so v resnici zanesljiv internet, mirna miza in prostor za sestanek. Za to obstajata cenejši rešitvi:
1. Virtualna pisarna: samo naslov za sedež in pošto, brez mize – ponudniki v Ljubljani jo tržijo okvirno od 40 € na mesec brez DDV. Kdaj zadostuje in kdaj ne, smo razčlenili v članku virtualna pisarna ali coworking. 2. Miza v coworkingu: pri nas 135 € na mesec z vsem vključenim – opremljena miza z ergonomskim stolom, žični internet, neomejen tisk, soba za klice z 12 m², kuhinja, dostop 24/7 in brezplačno parkirišče 50 m od vhoda. Brez vezave, brez odpovednega roka, cena fiksna za vedno.
Sedež podjetja na našem naslovu ni vključen v članarino, je pa mogoč po dogovoru. Splošno pravilo: za sedež na naslovu, ki ni v vaši lasti, potrebujete soglasje lastnika objekta, praviloma overjeno pri notarju ali na upravni enoti oziroma podano osebno na SPOT točki. Celoten seznam vključenega najdete v članku kaj vse dobite v coworkingu makerSP_CE.
Poslovni prostor za s.p. proti mizi v coworkingu: okvirni račun
| Postavka na mesec | Poslovni prostor 30 m² | Miza v makerSP_CE |
|---|---|---|
| Najemnina/članarina | okvirno 360–450 € | 135 € |
| Obratovalni stroški, NUSZ | ločeno, po porabi | vključeni |
| Internet, tisk, čiščenje | uredite in plačate sami | vključeno |
| Oprema | enkratni nakup | vključena (miza, stol, zaslon) |
| Soba za klice (12 m²) | samo, če jo prostor ima | vključena |
| Parkiranje | odvisno od lokacije | brezplačno, 50 m od vhoda |
| Kavcija, vezava, odpovedni rok | po pogodbi | brez |
Za eno osebo je razlika očitna. Za dve osebi sta dve mizi 270 €, za tri 405 € – še vedno pod ilustrativnim skupnim stroškom male pisarne, brez varščine in brez večletne pogodbe. Ko ekipa zraste čez pet ljudi ali ko delo zahteva lastne prostore, se razmerje obrne in poslovni prostor postane smiselna naložba.
Odločitveni okvir v 5 vprašanjih
1. Ali stranke prihajajo k vam vsak dan? Če ne, zadostuje sejna soba po potrebi. 2. Ali potrebujete prostor za stvari, ne le za ljudi? Brez zaloge, strojev ali materiala poslovni prostor ni nujen. 3. Koliko ljudi bo za mizami čez 12 mesecev? Do pet: mize v coworkingu; nad pet: lastna pisarna. 4. Kako predvidljiv je vaš promet? Če niha, sta večletna vezava in varščina tveganje; miza brez vezave ni. 5. Kaj zares potrebujete od naslova? Sedež lahko uredite doma (s soglasjem lastnika) ali po dogovoru pri nas; kako na sedež in stroške vpliva pravna oblika, smo primerjali v članku s.p. ali d.o.o..
Če ste vsaj na tri vprašanja odgovorili “ne” oziroma “ni potrebno”, poslovnega prostora v letu 2026 najverjetneje ne potrebujete – in privarčevani denar lahko vložite v posel.
Pogosta vprašanja (FAQ)
Koliko stane najem poslovnega prostora v Ljubljani na kvadratni meter?
Po povzetku podatkov GURS je mediana najemnin pisarn v Ljubljani okvirno 12 €/m² na mesec, v centru okvirno 15 €/m². GURS ob tem opozarja, da podatki o najemninah niso popolni, zato konkretne ponudbe od teh vrednosti lahko precej odstopajo – navzgor in navzdol.
Ali moram imeti za s.p. poslovni prostor?
Ne. Sedež s.p. je lahko na domačem naslovu; če niste lastnik, potrebujete soglasje lastnika objekta. Registracija prek SPOT točke je brezplačna. Delate lahko od doma, iz coworkinga ali pri strankah – poslovni prostor je obvezen le, kadar to zahteva narava dejavnosti, na primer trgovina ali delavnica.
Kateri stroški pridejo k najemnini poslovnega prostora?
Obratovalni stroški (elektrika, voda, ogrevanje, komunala, čiščenje skupnih prostorov, zavarovanje, NUSZ), pogosto zaračunani ločeno, poleg tega pa še internet, čiščenje, oprema, morebitna kavcija in stroški ob izselitvi. Pri primerjavi ponudb vedno vprašajte, kaj točno je v najemnini in kaj pride ločeno.
Ali lahko sedež podjetja registriram v coworkingu?
Načeloma da, če dobite soglasje lastnika prostora – overjeno pri notarju ali na upravni enoti oziroma podano na SPOT točki. Pri nas registracija sedeža ni del standardne članarine, je pa mogoča po dogovoru; pišite na booking@makerspace.si in preverite pogoje.
Kdaj je coworking dražji od lastnega poslovnega prostora?
Pri večjih ekipah: šest ali več miz po 135 € preseže okvirno najemnino male pisarne, poleg tega večja ekipa potrebuje svoj prostor za sestanke in rutine. Enako velja, kadar potrebujete skladišče, strežniško sobo ali vsakodnevni sprejem strank – takrat je lastni poslovni prostor prava izbira.
Zaključek
Najem poslovnega prostora v Ljubljani ni le najemnina na kvadratni meter: pravi račun sestavljajo obratovalni stroški, kavcija, vezava, oprema in čas. Zato se pred podpisom vprašajte, kaj od prostora zares potrebujete – za marsikatero storitveno dejavnost je odgovor “mizo, internet in sobo za klice”, in to je mogoče najeti brez pogodbe za tri leta.
Preizkusite alternativo en dan, preden se odločite – pred mesečnim najemom za nedoločen čas je preizkusni dan brezplačen. Cene: dnevna vstopnica stane 20 €, mesečna miza z vsem vključenim 135 € – ob parku Tivoli, z brezplačnim parkiriščem 50 m od vhoda.
Sorodni članki
Rezervirajte svojo mizo v makerSP_CE
Coworking v Ljubljani – makerSP_CE, Pivovarniška ulica 6 — tik ob parku Tivoli. Dnevna vstopnica 20 €, tedenska 70 €, mesečna miza 135 €. Dostop 24/7, brezplačno parkirišče 50 m od vhoda in soba za klice vključeni.
Splet: makerspace.si | E-pošta: booking@makerspace.si | Telefon: +386 30 393 405
